Dosáhnout na vlastní nemovitost často znamená pocítit vnitřní klid, protože už se s velkou pravděpodobností nebudeme muset stresovat tím, kam se stěhovat v případě, že se nám změní podmínky nájmu, odebereme se do důchodu, nebo dlouhodobě onemocníme. Zejména poslední dvě varianty velmi často zásadně změní, a to samozřejmě většinou v náš neprospěch, kvalitu našeho života, protože už nemusíme mít k dispozici finance, na které jsme byli zvyklí. Mít v takových situacích jistotu vlastního bydlení je pak logicky doslova výhrou.

Dosáhnout na vlastní bydlení je pro řadu lidí nerealizovatelné

Aktuálně se však situace obrací opačným směrem. Místo toho, aby si lidé pořizovali vlastní bydlení, musí se často opět poohlížet po bydlení v nájmu. Je to samozřejmě velkou měrou způsobeno tím, že se daly ceny nemovitostí v České republice opět do pohybu. A je to pohyb směrem vzhůru. Na trhu s nemovitostmi jsou nabídky na bydlení v novostavbách a rezidencích, které slibují nadstandard, ale jejich ceny jsou pro velkou většinu obyvatel mírně řečeno nad jejich možnosti. Přesto poptávka převyšuje nabídku. Mohou za to především administrativní překážky, které jsou spojeny se samotnou výstavbou. A i tento faktor má ve výsledku za následek vysoké ceny nemovitostí. Je to něco za něco.

Hypotéční úvěry mají nastavena přísnější kriteria

Také došlo k tomu, co se na hypotečním poli rýsovalo už delší dobu. Centrální banka se odhodlala navýšit základní úrokové sazby a ČNB omezila prodej hypotéčních úvěrů, které by přesahovaly 80 % LTV (poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti). Takže dosáhnout na hypotéku už zdaleka není tak jednoduché. Je k tomu třeba mít více vlastních naspořených peněz a např. o stoprocentním úvěru si můžete nechat jenom zdát.

I daň z nabytí nemovitosti hraje roli

Dalším faktorem, který se také podílí na rostoucí ceně nemovitostí, je ale i třeba daň z nabytí nemovitosti. Její sazba je stanovena na 4 procenta. Dříve bylo na prodávajícím a kupujícím jak si mezi sebou domluvili to, kdo ji zaplatí. Takto už to však dávno nefunguje. Nyní je pevně stanoveno, že tuto daň platí ten, kdo nemovitosti nabyl, což znamená, že ji odvádí kupující.

I v tomto roce, tedy v roce 2018 nás s velkou jistotou čeká další zdražování. Velmi pravděpodobně s ním přijdou banky, které navýší úrokové sazby a i nadále se počítá s růstem cen nemovitostí. Ten nejvýraznější se samozřejmě očekává jak jinak, než v hlavním městě. Ceny nemovitostí u nás rostou doslova raketovou rychlostí. Pociťujeme to nejvíc z celé Evropy. Malou útěchou nám snad může být to, že se jejich tempo přece jen o něco málo zpomaluje.

Cena nemovitostí jentak klesat nebude

Opět se však sen velké většiny lidí nezhmotní v realitě. Střední třída ve velkých městech se bude muset spokojit nejspíše jen s nájemním bydlením a počkat, zda se snad na lepší časy nebude blýskat v dalších letech. Aktuálně se však s touto situací tak nějak nepočítá, a pokud přecejen, pak se jedná o doslova vlažný nástup zpomalujících cen nemovitostí. Dle odborníků by k jejich snižování mělo dopomoci nasycení poptávky, i když je otázkou, jak moc je toto nasycení právě z pohledu tzv. střední třídy aktuálně reálné.

Podle Českého statistického úřadu vzrostly za poslední roky ceny nemovitostí v průměru o 15 %, toto číslo se týká i naší metropole. Ale například v Olomouckém kraji se tento nárůst pohybuje kolem 40 %. Naopak nejmenší rozdíl v cenách nemovitostí se týká Karlovarského a Zlínského kraje, kde se pohyboval něco málo pod 5 %. Tento růst cen se samozřejmě podepsal i na cenách nájmů. Napříč Českou republikou se vzrůst cen nájemního bydlení pohyboval kolem 13,8 %.

Tato situace je naopak výhodná pro vlastníky nemovitostí, opět především v Praze, kdy cena za metr čtverečný dosahuje i 100 tisíc Kč. Prodejem nemovitostí lze docela slušně zbohatnout. Samozřejmě záleží na správném načasování. Může se také stát, že čím déle budou s prodeje otálet, tím menší zisk je čeká. Dle spekulací se ceny nemovitostí minimálně pět let snižovat nebudou, nicméně spekulace nic nezaručují. Ať už chcete nemovitost výhodně koupit nebo prodat, bez správného načasování se zkrátka obejdete jen těžko.

Zdražování hypotečních úvěrů

Zkušenost s hypotéčním úvěrem má jistě velká většina těch, kteří si pořídili, nebo chtějí pořídit vlastní bydlení. Každý rok, nejinak tomu bylo v tom loňském, si lidé půjčují obrovské sumy peněz, aby dosáhli na koupi nemovitosti. A nezáleží na tom, zda se jedná o byt, rodinný dům nebo jiný typ nemovitosti. Jen pro zajímavosti můžeme uvést, že průměrná výše úvěru v ČR se pohybuje něco málo přes dva miliony korun. I přes velké množství napůjčovaných peněz (v roce 2017 se toto číslo blížilo ke 226 miliardám korun) a zrealizovaných úvěrů jejich počet přece jen o něco poklesl.

Vysoké ceny nemovitostí a přísnější podmínky úvěrů

Je to způsobeno více faktory. K těm nejvýraznějším patří zcela jistě vysoké ceny nemovitostí, které u nás stoupají nejrychleji z celé EU. A také přísnější podmínky pro získání úvěru, jež nastolila Česká národní banka. I když stoupají také úrokové sazby, jsou ještě pořád v celku docela příznivé. V tomto roce by však mohly dosahovat až 3 procent, přičemž se banky budou držet svých obvyklých fixací s dobou tří až pěti let.

Pokud se trochu více zaměříme na konkrétní čísla ve spojitosti s hypotékami, pak se dozvíme následující. Průměrný úrok letos podle analýz fincentrumhypoindexu zatím stoupl na 2,46 %, měsíční splátka hypotéky ve výši 2 milionu s dobou splácení na dvacet let se pohybuje kolem 10,5 tisíce korun. Za první čtvrtletí roku 2018 bylo uzavřeno necelých 25 tisíc smluv. A došlo také na zvýšení základní úrokové sazby na 0,75 procenta.

Česká národní banka chce předejít oslabení ekonomiky

Tím, že v loňském roce právě Česká národní banka přišla s doporučením neposkytovat takové množství hypotéčních úvěrů jako do té doby, bude jejich počet i nadále klesat. Doporučení ČNB zní následně. Hypotéky nad 90 % LTV (poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti) by se neměly poskytovat a voda se tzv. zavírá i nad hypotékami nad 80 % LTV. Počet těchto hypoték mají bankovní ústavy povoleno poskytnout maximálně 15 %. Hypotéky, které pokrývají větší díl pořizovací ceny, jsou tak v mnoha případech výrazně dražší, protože jich banky mohou poskytnout jen omezené množství, na základě doporučení ČNB.

Klienti, kteří mají vlastní úspory, jež se pohybují alespoň kolem deseti procent z hodnoty jejich předpokládané hypotéky, jsou samozřejmě opatřeními, která vydala Česká národní banka, zasaženi mnohem méně, nebo vůbec. I nadále se však očekává růst cen nemovitostí a to především v hlavním městě. Důvod je velmi jednoduchý, zde poptávka značně převyšuje nabídku. A to hraje velkou roli ve stoupajících rizicích, která se odrážení v chování bankovních ústavů a zájemců, kteří o hypotéku žádají.

Úroky slouží jako nástroj jak získat klienty

Pokud by totiž došlo k situaci, kdy by se vlivem rostoucích spotřebitelských cen a vyčerpáním úspor domácností, oslabil vývoj ekonomiky, logicky by na sebe nedaly čekat ani problémy s financováním hypoték. Toto je však zatím pouze co by kdyby. Dle aktuální situace se žádné zásadnější oslabení ekonomiky ani nadále neočekává. Nicméně doba levných hypoték se zřejmě blíží svému konci opravdu rychle. Současná výše úrokových sazeb je nyní neudržitelně nízká. Samotné banky kompenzovaly růst sazeb snižováním vlastních marží, ale to zcela logicky nejde udržet donekonečna. Právě proto se v tomto roce počítá s jejich navýšením ke třem procentům. Stále však platí, že právě úroky jsou jednou z možností, jak být úspěšnější než konkurence. Proto se je banky stále snaží držet na úrovni, která bude pro klienty výhodná a díky které se také rozhodnou stát se jejími klienty. Konkurenční boj zkrátka vládne naprosto všude, což je pochopitelné.

Přes všechny faktory, které se podílejí na zdražování hypoték a i té skutečnosti, že dosáhnout na ně už zkrátka není tak jednoduché jako dřív, se dle analytiků neočekává výrazný jejich výrazný pokles, což ostatně potvrzují i čísla nasbíraná za první čtvrtletí tohoto roku.

Kolik stojí financování nemovitosti v Praze 

Nákladů, které je nutné zohlednit při pořizování nemovitosti je celá řada. Bylo by krátkozraké domnívat se, že se bavíme např. pouze o hypotéce nebo vybavení. Pokud vezmeme celý proces koupě nemovitosti od začátku až po její zabydlení a využívání, přičemž vlastně nezáleží, jestli ji trvale obýváme, nebo v ní trávíme víkendy, je třeba sem ve velké většině případů započítat následující náklady.

Náklady spojené s koupí nemovitosti

Začněme provizí, kterou si účtuje už realitní kancelář. Ano, máte pravdu, tu by měl platit prodávající, ale ten si ve velké většině případů o tuto částku navyšuje cenu nemovitosti. Samotná provize realitních kanceláří se může pohybovat až kolem 5 % z ceny nemovitosti. Dále se velmi pravděpodobně nevyhneme nákladům na různé právní služby, které jsou s jejím pořízením nezbytné. Opět můžete namítnout, že pokud si nemovitost kupujete přes realitní kancelář, bývají tyto služby vlastně bezplatné. Ale řekněme si narovinu, investujete nemalou částku, a tak je velmi prozíravé, nechat vše zkontrolovat svým právníkem. A to nejen příslušné doklady, ale určitě se vám bude hodit i celá řada konzultací o právě probíhajícím procesu, který je spojen s koupí nemovitostí. Právní služby se mohou pohybovat v řádu tisíců i výš. Dále se nevyhnete dani, která se váže k samotnému nabytí nemovitosti a činí 4 % z kupní ceny. Pak tu máme také samotné přepsání nemovitosti na katastrálním úřadě, s čímž byste se měli vejít do 2 tisíc korun.

Finance vynaložené na rekonstrukce a vybavení

Další finance, které jsou s nemovitostí spojeny, se odvozují od toho, zda si pořizujete nemovitost, která už má takříkajíc něco za sebou a je třeba počítat s financemi na její rekonstrukci. Takové náklady mohou někdy vystoupat mnohem výš, než jste si prvotně plánovali. Není výjimkou, že vás rekonstrukce počítaná na metry čtvereční bude stát až 30 tisíc za metr. I vybavení vlastního bydlení také něco stojí. Vždy samozřejmě záleží na tom, jak moc jste nároční a kolik do vybavení a rekonstrukcí chcete investovat. Počítat s tím, že budete financovat volně stojící vybavení, elektroniku a další spotřebiče z hypotečního úvěru, může být poněkud krátkozraké. Protože tato varianta rozhodně nepatří k těm obvyklým. Z tohoto důvodu je třeba myslet předem na to, z čeho budete toto vybavení financovat v případě, že k jejich pořízení nebude možné využít hypotéčního úvěru. I v tomto ohledu se vyplatí konzultovat vše s nezávislým finančním makléřem, který pomůže vybrat vhodnou banku a nastavit parametry úvěru tak, aby maximálně splňoval vaše potřeby.

Hypotéka je dlouhodobý závazek

Přejděme také k financování vaší hypotéky, pokud jste tedy nevyhráli v loterii, nebo nezdědili pěkných pár milionů. Pokud si tedy nemovitost pořizujete na hypotéku, je třeba počítat s financemi na vypracování znaleckého posudku a služeb spojených s jejím vyřízením. Placení hypotéky, její jistiny a úroků je kapitolou, kterou je třeba si řádně rozmyslet před tím, než se tento krok rozhodnete podniknout. Samozřejmě platí to, že čím kratší dobu hypoteční úvěr splácíte, tím méně přeplatíte na úrocích. Otázkou je, zda si můžete dovolit platit poměrně vysoké měsíční částky po dobu např. deseti, nebo dvaceti let, či dáte přednost hypotéce na delší dobu, ale ve výsledku vás to stejně bude stát víc. Možná ale nebudete každý měsíc zbytečně v presu, kvůli vysoké splátce.

Pravidelné finance spojené s chodem nemovitosti

Zohlednit musíte i náklady, které Vás nečekají pouze jednorázově nebo v delším časovém horizontu po sobě. Je nutné brát v potaz i finance, které budete hradit pravidelně. Jsou to samozřejmě klasické provozní náklady, ke kterým platí například poplatky za správu nemovitosti, pojištění nemovitosti a domácnosti, daň z nemovitosti a vlastně také již zmíněná hypotéka. Takové náklady se samozřejmě liší podle toho, kde se nemovitost nachází, ale je jasné, že v Praze jsou nejvyšší. A je úplně jedno, jestli se bavíme o pojištění, dani z nemovitosti anebo dalším provozu. Odvíjejí se od vysokých cen této metropole. Ceny nemovitostí stoupají, poptávka převyšuje nabídku a tak s nadsázkou řečeno si mohou i náklady dovolit být vysoké.

Ano, kromě nákladů samozřejmě platí i to, že si například zaplacené úroky z hypotéky odečtete za základu vaší daně, ale i zde platí určitá maxima. Takový odečet se určitě hodí, ale určitě vás nespasí. Je prostě potřeba počítat s tím, že bydlení v Praze něco stojí a obzvláště pokud si dovolíte ten luxus pořídit si vlastní nemovitost.

Smartlook

Copyright © HYPOnaKlik 2017

Finanční produkty online - srovnáme za vás hypoteční trh v České republice.

Všeobecné obchodní podmínky